22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler yapıldı ve aidat belirleme süreci yeniden şekillendi. Bu değişikliklerin sahada en çok hissedileceği an ise yaklaşan bütçe dönemi. Pek çok site ve apartman 2027 işletme projesini önümüzdeki aylarda hazırlayacak. Peki yeni aidat düzenlemesi 2026 itibarıyla işletme projesi hazırlığında neyi değiştirdi, yönetici ve kat malikleri nelere dikkat etmeli?
Bu yazılara da göz atabilirsiniz.
Apatman ve Site Yöneticisi Olmak Zorunlu Mu?
Tüm Yönleriyle Apartman ve Site Yöneticiliği
Yeni düzenlemenin temel mesajı açık: Aidatı belirleyen kalıcı işletme projesi, kat malikleri kurulunun onayıyla yürürlüğe girer. Yönetici bütçeyi hazırlar, gerekçelendirir ve kurula sunar; ancak kalıcı aidat tutarını tek başına belirleme yetkisi bulunmaz.
Yönetici, kurul kararı beklenirken en fazla üç ay geçerli olacak geçici bir işletme projesi uygulayabilir. Bu geçici projedeki artışlar ise yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmıştır. Kurulun onayladığı artışlarda bu sınır uygulanmaz; yani kat malikleri gerekçesini gördükleri bir bütçeyi kendi iradeleriyle kabul edebilir.
Yeniden değerleme oranı her yıl Kasım ayında açıklanır. Ocak ayında başlayacak bir bütçe dönemi için Ekim ayında taslak hazırlamak, Kasım’da açıklanacak oranla senaryoları güncellemek ve Aralık’ta kurulu toplamak sağlıklı bir takvimdir. Böylece geçici projeye hiç ihtiyaç duyulmadan yeni yıla girilebilir.
Kurul onayının belirleyici olduğu yeni dönemde, şeffaflık bir tercih değil bir gerekliliktir. Personel giderleri, enerji, asansör ve kazan bakımı, sigorta, demirbaş yenileme ve yedek akçe gibi kalemler; önceki yılın gerçekleşen rakamlarıyla birlikte sunulmalıdır. Gerekçesi görülen bir artış, itiraz değil anlayış üretir.
Değişikliklerle birlikte toplantı çağrısı ve tebligat usullerinde de yenilikler getirildi. Çağrı süreleri, yazılı onay verilmesi halinde elektronik tebligat imkânı ve gündem maddelerinin açıkça yazılması gibi usul kuralları dikkatle uygulanmalıdır. Usule aykırı alınan bir karar, en iyi hazırlanmış bütçeyi bile iptal riskiyle karşı karşıya bırakır.
Bu düzenleme ilk bakışta yöneticinin yetkisini daraltıyor gibi görünse de aslında güçlü bir fırsat sunar: Kurul onayından geçmiş bir bütçe, yıl boyunca tartışmasız bir meşruiyete sahiptir. Aidat itirazları azalır, tahsilat kolaylaşır ve yönetimle sakinler arasındaki güven ilişkisi güçlenir.
Aidat artık yöneticinin değil, kat maliklerinin kararıdır. İyi yönetici bu kararı doğru bilgiyle besleyendir.
📊 2027 işletme projenizi yeni mevzuata uygun hazırlamak için 2M Yönetim ekibine danışın.
Bu yazı 08.10.2026 tarihinde yayına alınmıştır.
0 312 229 63 40