Giriş Katta Oturanlar Asansör Bakım Ücretinden Muaf mı Olurlar?

Site ve apartmanlarda yaşayanların en çok merak ettiği konulardan biri, giriş katta oturanlar asansör bakım ücretinden muaf mı olurlar? sorusudur. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman veya sitelerde ortak giderlere katılım esas prensiptir. Asansörler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir “ortak yer” sayılır. Bu durum, asansörün sadece üst katlarda oturanların değil, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ve faydalanmasına açık olduğu anlamına gelir. Kanun, ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderlerinin, aksine bir anlaşma yoksa, tüm kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanmasını öngörür. Dolayısıyla, hukuksal olarak giriş katta oturan daire sahipleri de asansörün ortak alan olması nedeniyle bakım ve onarım giderlerine katılmakla yükümlüdürler.

Bu yazılara da göz atabilirsiniz.
Apatman ve Site Yöneticisi Olmak Zorunlu Mu?
Tüm Yönleriyle Apartman ve Site Yöneticiliği

Bu kuralın temelinde yatan mantık şudur: Asansör, binanın değerini artıran ve ortak kullanımına sunulan bir donanımdır. Giriş katta oturan bir daire sakini asansörü doğrudan kullanmasa bile, asansörün varlığı ve işlerliği, binanın genel erişilebilirliğini, prestijini ve dolayısıyla kendi dairesinin de değerini etkiler. Örneğin, yaşlı veya engelli ziyaretçileri olan bir giriş kat sakini için asansörün varlığı büyük kolaylık sağlayabilir. Ayrıca, taşınma, eşya taşıma gibi durumlarda da asansörden tüm kat malikleri faydalanma potansiyeline sahiptir. Ancak, bazı yönetim planlarında veya kat malikleri arasında yapılan özel anlaşmalarda, giriş kat daireleri için asansör giderlerine katılım oranında indirim yapılabilir veya tamamen muafiyet sağlanabilir. Bu tür bir istisna ancak tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alacağı bir karar veya yönetim planında açıkça belirtilmiş bir madde ile mümkün olabilir. Aksi takdirde, genel kanun maddesi geçerlidir ve giriş katta oturanlar da asansör bakım ücretine katılmak zorundadırlar.

Asansör Bakım Ücreti Nedir?

Asansör bakım ücreti, binalarda bulunan asansörlerin düzenli ve güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla periyodik olarak ödenen bir hizmet bedelidir. Asansörler, insan can güvenliği açısından kritik öneme sahip mekanik ve elektronik sistemlerdir. Bu nedenle, olası arızaları önlemek, mevcut sorunları gidermek ve yönetmeliklere uygun çalışmasını sağlamak için düzenli bakımlarının yapılması zorunludur. Asansör bakım ücreti, genellikle yetkili asansör bakım firmaları tarafından sunulan bir hizmet karşılığı tahsil edilir. Bu ücretin içerisinde şunlar bulunabilir:

Periyodik Kontroller: Asansörün tüm mekanik ve elektronik aksamlarının (motor, halatlar, kapılar, fren sistemleri, kumanda panosu vb.) belirli aralıklarla kontrol edilmesi.

Yağlama ve Temizleme: Hareketli parçaların yağlanması, kuyu dibi ve makine dairesinin temizliği.

Ayarlama ve Testler: Asansörün hız, duruş hassasiyeti, kapı kapanma ayarları gibi parametrelerinin kontrol edilmesi ve güvenlik testlerinin yapılması.

Küçük Parça Değişimleri: Bakım sırasında tespit edilen küçük, aşınmış veya arızalı parçaların (ampuller, sensörler, düğmeler vb.) değişimi.

Acil Servis ve Arıza Giderimi: Bakım anlaşması kapsamında, asansörde meydana gelen arızalara müdahale ve arıza giderme hizmetleri. Büyük parça değişimleri veya kapsamlı onarımlar genellikle ayrı bir ücrete tabidir.

Yasal Denetimlere Hazırlık: Asansörün yıllık periyodik muayene (kırmızı etiket, sarı etiket vb.) öncesi hazırlanması ve eksikliklerin giderilmesi.

Bu ücretler, apartman yönetimi veya site yönetimi tarafından toplanan aidatların önemli bir kalemini oluşturur ve asansörün kullanım ömrünü uzatırken, en önemlisi can güvenliğini sağlar. Asansörlerin periyodik bakımı, yasal bir zorunluluk olup, yapılmadığı takdirde hem hukuki sorumluluklar doğurabilir hem de ciddi kazalara yol açabilir. Bu nedenle, asansör bakım ücretlerinin düzenli ve eksiksiz ödenmesi hayati öneme sahiptir.

Yılda Kaç Kez Asansör Bakım Ücreti Alınır?

Asansör bakım ücreti, genellikle aylık periyotlarla tahsil edilse de, bu durum asansör bakım sözleşmesinin şartlarına ve yönetim planına göre değişiklik gösterebilir. Ancak, asansörlerin yasal olarak ne sıklıkta bakıma tabi tutulması gerektiği, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yayımlanan “Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği” ile belirlenmiştir. Bu yönetmeliğe göre:

Aylık Bakım: Asansörlerin güvenli ve verimli bir şekilde çalışabilmesi için ayda en az bir kez yetkili servis tarafından rutin bakımının yapılması zorunludur. Bu bakım sırasında, asansörün tüm mekanik ve elektriksel aksamları kontrol edilir, yağlama ve temizlik işlemleri yapılır, güvenlik sistemleri test edilir ve olası arızalar tespit edilerek giderilir. Bu aylık bakımlar, genellikle standart bakım sözleşmeleri kapsamında değerlendirilir ve buna ilişkin ücret de aylık olarak aidatlara yansıtılır.

Yıllık Periyodik Kontrol: Aylık bakımların yanı sıra, asansörlerin yılda en az bir kez akredite edilmiş A tipi muayene kuruluşları tarafından detaylı bir periyodik kontrolden geçmesi de zorunludur. Bu kontrol, bağımsız bir denetim olup, asansörün güvenli bir şekilde işletilip işletilemediğini, mevcut yönetmeliklere uygunluğunu ve varsa eksikliklerini belirler. Bu yıllık kontrol sonucunda asansöre renkli bir etiket (yeşil, mavi, sarı, kırmızı) yapıştırılır. Kırmızı etiket, asansörün kullanımının güvenli olmadığını ve hemen kapatılması gerektiğini gösterirken, yeşil etiket güvenli olduğunu belirtir. Bu yıllık periyodik kontrol ücreti de genellikle ayrı bir kalem olarak veya yıllık aidat bütçesine dahil edilerek kat maliklerinden tahsil edilir.

Dolayısıyla, Ankara‘daki birçok site ve apartmanda olduğu gibi, Türkiye genelinde asansör bakım ücreti esasen aylık olarak, bir de yıllık periyodik kontrol ücreti olarak alınır. Bu ücretlerin düzenli ödenmesi, hem asansörlerin güvenliğini hem de yasal uyumluluğu sağlamak açısından büyük önem taşır.

Asansör Bakım Ücretine Her Daire Katılmak Zorunda mıdır?

Asansör bakım ücretine her daire katılmak zorunda mıdır? sorusu, kat mülkiyeti hukukunun temel prensipleriyle yanıtlanır ve genellikle “evet” yanıtını alır. Türk Medeni Kanunu ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman veya sitelerde asansör, ortak kullanım alanı olarak tanımlanmıştır. Kanun, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve işletme giderlerinin tüm kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanacağını açıkça belirtir. Bu temel ilke, asansörün sadece üst katlarda oturanların değil, tüm binanın değerine katkıda bulunması ve potansiyel olarak tüm daire sahiplerinin faydasına olması üzerine kuruludur.

Bu durumun bazı istisnaları olabilir, ancak bunlar oldukça sınırlıdır ve özel koşullara bağlıdır:

Yönetim Planında Belirtilen Özel Durumlar: Apartman veya sitenin yönetim planında, asansör giderlerinden belirli dairelerin muaf tutulduğuna veya farklı oranlarda katılım sağlandığına dair açık bir hüküm bulunuyorsa, bu hükme uyulur. Ancak böyle bir hükmün geçerli olabilmesi için, yönetim planının oluşturulurken veya değiştirilirken tüm kat maliklerinin oy birliğiyle bu kararı almış olmaları gerekir. Nadiren de olsa, bazı eski binaların yönetim planlarında bu tür maddeler bulunabilir.

Kat Maliklerinin Oy Birliğiyle Aldığı Kararlar: Yönetim planında aksi bir hüküm olmasa bile, tüm kat malikleri oy birliğiyle bir karar alarak, belirli dairelerin (örneğin giriş katı dairelerinin) asansör bakım ücretinden muaf tutulmasına veya daha düşük bir oranda katılmalarına karar verebilirler. Ancak, oy birliğiyle alınan bu tür bir karar olmadan, tek bir kat malikinin itirazı bile muafiyetin uygulanmasını engelleyebilir.

Yukarıdaki istisnalar dışında, genellikle asansörün ortak gider olması nedeniyle giriş katta oturan daireler de dahil olmak üzere tüm daireler, asansör bakım ücretine katılmakla yükümlüdür. Bu, yasal bir zorunluluk olup, ödenmeyen aidatlar için yasal takip başlatılabilir. Asansör bakımı, sadece konfor değil, aynı zamanda can güvenliği için de hayati olduğundan, bu giderlere katılım tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır. 2M Yönetim olarak, asansör bakım ücretleri ve tüm ortak giderler konusunda şeffaf ve adil çözümler sunuyoruz.