Apartman ve site yaşamının kaçınılmaz unsurlarından biri olan aidatlar, çoğu zaman kat malikleri arasında tartışma konusu olabilmektedir. Aidatların hangi esaslara göre belirlendiği, neyin hukuka uygun neyin itiraza açık olduğu ise genellikle yeterince bilinmemektedir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatların hesaplanması ve tahsil edilmesi konusunda oldukça net düzenlemeler içermektedir. Bu düzenlemelerin doğru anlaşılması hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından sağlıklı bir yönetim süreci için büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat; apartman veya site içerisindeki ortak alanların korunması, işletilmesi, onarımı ve yönetimi için kat maliklerinden düzenli olarak toplanan bedelleri ifade eder. Bu bedeller, binanın veya sitenin sürdürülebilir şekilde yönetilebilmesi için zorunlu giderleri karşılamak amacıyla alınır. Asansör bakımı, temizlik hizmetleri, güvenlik, kapıcı giderleri, bahçe düzenlemesi, sigorta primleri ve benzeri harcamalar aidat kapsamına girer.
Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmadığına bakılmaksızın kat malikine aittir. Yani ev boş olsa dahi aidat ödenmesi zorunludur. Bu durum, ortak giderlerin tüm kat maliklerini ilgilendirmesinden kaynaklanır ve kanunla güvence altına alınmıştır.
Aidatların belirlenmesinde temel ölçüt, yapılacak ortak giderlerin toplam maliyetidir. Yıllık veya aylık bütçe hazırlanırken apartman ya da sitenin ihtiyaçları detaylı şekilde analiz edilir. Yönetim planı, genel kurul kararları ve kanuni hükümler bu aşamada belirleyici rol oynar. Aidat ücretleri nasıl belirlenir sorusunun yanıtı da aslında bu bütçe planlamasında gizlidir.
Aidat tutarları keyfi şekilde belirlenemez; mutlaka gider kalemlerine dayanmalı ve kat maliklerine şeffaf biçimde sunulmalıdır. Aksi hâlde hukuki ihtilaflar kaçınılmaz olur.
Ortak giderlerin kapsamı ne kadar geniş ve maliyeti ne kadar yüksekse aidat tutarı da o ölçüde artar. Örneğin güvenlikli, sosyal alanları bulunan, geniş peyzaj alanlarına sahip sitelerde aidatlar daha yüksek olabilir. Buna karşılık yalnızca temel hizmetlerin bulunduğu küçük apartmanlarda aidat tutarları daha sınırlı seviyelerde kalır.
Burada önemli olan, yapılan harcamaların gerçekten ortak gider niteliği taşımasıdır. Ortak alan dışındaki bireysel kullanımlara ait masrafların aidata dâhil edilmesi hukuka aykırıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılım, kural olarak arsa payı oranında yapılır. Arsa payı, her bağımsız bölümün bina üzerindeki payını ifade eder ve tapuda belirtilir. Büyük metrekareli ya da daha değerli dairelerin arsa payı yüksek olduğu için ödeyecekleri aidat da daha fazla olur.
Ancak bazı giderler, arsa payından bağımsız olarak eşit paylaşılabilir. Bu istisnalar yönetim planında veya genel kurul kararlarında açıkça belirtilmiş olmalıdır.
Aidat artışları, genel kurul kararı olmadan veya somut bir gider artışına dayanmadan yapılamaz. Yönetici veya yönetim kurulu, tek başına keyfi şekilde aidat artırma yetkisine sahip değildir. Ayrıca fahiş artışlar, makul gerekçelerle desteklenmediği sürece hukuka aykırı kabul edilebilir.
Aidat artışlarının yasal olması için; giderlerin belgelerle ispatlanması, kat maliklerine açık şekilde bildirilmesi ve usulüne uygun karar alınması gerekir.
Kat malikleri, hukuka aykırı olduğunu düşündükleri aidatlara karşı itiraz etme hakkına sahiptir. Öncelikle yönetimden yazılı açıklama talep edilebilir. Sorun çözülmezse, sulh hukuk mahkemesine başvurularak aidatın iptali veya düzeltilmesi istenebilir. Ancak bu süreçte aidat ödemesinin tamamen durdurulması doğru değildir; itiraz edilirken ödeme yapılması, sonrasında iade talep edilmesi hukuki açıdan daha sağlıklı bir yol olarak kabul edilir.
Sonuç olarak, aidatların doğru, adil ve şeffaf biçimde belirlenmesi; apartman ve site yaşamında huzurun korunması açısından kritik bir rol oynar. Profesyonel yönetim anlayışıyla hareket eden, mevzuata hâkim ve hesap verebilir bir yaklaşım ise bu sürecin en sağlıklı şekilde yürütülmesini sağlar. Bu noktada, uzman kadrosu ve yasal mevzuata uygun yönetim anlayışıyla hizmet veren 2M Yönetim, kat malikleri için güvenilir bir çözüm ortağı olarak öne çıkmaktadır.
Bu yazı 16.02.2026 tarihinde yayına alınmıştır.
0 312 229 63 40